在上海，有多套房的还真不少，大多都是经过拆迁这茬的。除了拆迁分得的房子，还有自己后续买的房子，加上结婚后配偶拥有的不动产，零零总总加起来绝对不是小数目。

前几年，房产税、房东税陆续试点推行，也让这些手里握有大批不动产的家庭开始思索，要不要减持几套，留下精华潜力股，其他的直接套现？

阿九觉得，如果你也面临相同的疑问，可以从以下几个维度做个衡量判断。

第一点，管理的难度。

简单来说包括自己管理和他人帮忙管理两方面，自己管理主要是指你握有的房子彼此距离怎样，交通便利程度如何，如果因为出租或售卖要亲自过去看房方不方便；他人帮忙管理则主要指房子的物业如何，周围整体配套设施怎样，从外表看，房子是否还保持良好的外观等等。

房子毕竟是重要的不动产，肯定是要经常瞅瞅才行的，直接放在那里不管，指不定会出什么事故。如果持有的房子比较偏僻，管理较困难，或者小区的物业较差，房子的破损度较大。那么，在手里有多套房的情况下，阿九觉得是可以考虑减持的。

第二点，税费能不能承担。

也就是说，如果房产税、房东税都要全面征收，能不能承受税费压力。

先来看房产税：

我们可以从现有试点城市的税费情况来做个计算，就以最早试点的上海来看。

目前上海的房产税主要针对的是新购的房子，上海本地的是对新购第二套及以上的住房，非上海的则是新购的首套住房，而且都是对人均60平超出的部分才要征收。

计算公式如下：

上海应缴房产税=(家庭名下原有住房面积-家庭优惠面积+家庭新购住房面积)×新购住房税务核定单价÷1.05×70%×(4‰或6‰)。(注：应缴房产税面积不超过新购住房面积)

至于是乘以4‰还是6‰，则要看税率分界线单价，这个单价每年都有所不同，2020年的分界线是65852元，超出这数额的，税率采用6‰，反之则采用4‰。

举个例子，如果一家三口有100平方米的存量房，现新买了130平方米的新房，单价70000元/平，新购住房应征税面积：100+130-180=50平；应缴房产税额：50*70000*70%*0.6%÷1.05=14000元。一年要交这么多，平均每个月大概要交1167元左右，只要租金能够覆盖，阿九觉得其实不卖也没所谓。

当然，如果房产税真的征收了，可能就不是只针对新购房了，应该对存量的住房也会征收，这一点也要考虑进来。

再来看房东税：

还是以上海为例，上海目前是对登记备案的房子进行征收房东税。根据网友的测算，月租金3万元以下的产权房，因为可以免征增值税，要交的房东税大概是3.5%左右。

如果月租金是5000元，每月要交的房东税大概是175元。只要后续不上浮税率，这个金额还是比较可以承受的。

第三点，要不要多小换一大。

也就是说，要不要将多套分散的小房子，换成一套相对大、地段更佳的房子。阿九之前就遇到一个上海人，她就想趁着房产税没大范围普及前，将房子置换一下，卖掉几套小房子，直接换成一套大别墅。这样以房换房的好处是，不动产的价值依然没大变，不用考虑自身理财能力和通货膨胀带来的钱不值钱的问题，风险相对更小。

当然，这种方式需要面临的问题也不小。第一，根据上海目前的规定，可能没有购买资格；第二，如果之后要脱手，别墅的周转时间要比小房子的长，更难脱手。

总之，没房有没房的苦恼，有房也有有房的担忧，有些事情，提前思考清楚是好事，至少不会在事情真的发生后手忙脚乱。

来源：阿九不吃土